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    萬達商管估值之謎

      來源:樂居財經 魏薇

      前不久,大連萬達集團股份有限公司(簡稱“萬達集團”)新增兩則股權凍結信息,被執行標的企業均為大連萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱“大連萬達商管”),被凍結股權數額合計約19.79億元,凍結期限自2023年6月5日至2026年6月4日。

      19.79億數額,到底是多少?

      從持股比例來看。萬達集團持有大連萬達商管約53.39%股權,對應為23.9億股權數額。換算一下,這次被凍的19.79億數額,等于萬達集團持有大連萬達商管里的八成股份被凍了。

      這19.79億數額對應多少價值?工商登記信息里沒有披露。

      萬達集團覺得很冤,發布聲明披露了細節:其一,萬達地產集團和某企業在長春一大型項目有合作,至今雙方仍存在約10余億元財務糾紛;其二,2018年萬達商管引入投資人時,萬達商管45.27億股權當時估值就已經2430億元,此估值為公開信息。此次凍結萬達商管19億股權,大幅超過雙方財務糾紛金額。

      按照萬達的說法,大連萬達商管被凍的19.79億股權,價值1062億元。這個數額,高于10億元糾紛達上百倍。

      很多媒體、甚至大V站出來,凍結申請人太狠,在王健林落難時,落井下石、趁火打劫。但拋開人情的因素,這就是現實的商業世界,只有永遠的利益,沒有永遠的朋友。

      從2018年至今,大連萬達商管到底估值是多少?五年了,中國房地產地產從黃金時代轉入青銅時代,從15萬億元縮水至13萬億元。今昔不比往昔,暴雷房企達數十家,八成以上房企的股價破凈。

      站在行業的角度上,大連萬達商管曾經的2430億元估值,也應該大幅縮水了。它旗下分拆出來的輕資產公司珠海萬達商業管理集團股份有限公司(簡稱“珠海萬達商管”),在2021年7月估值1800億元,大連萬達集團持股78.83%,對應估值約1400億元。

      但這些僅僅是估值,法院在債務糾紛執行中認定是多少,它自有一套評估體系。

      萬達商管這五年

      五年前,2018年1月底,萬達集團董事長王健林引戰。

      來自騰訊、蘇寧、京東和融創,一共接盤大連萬達商管14%的股權,其中,騰訊投資100億元持股4.12%,蘇寧和融創中國分別投資95億元、各持股3.91%,京東投資50億元持股2.06%。按此計算,大連萬達商管當時的估值為2430億元。

      引入新戰略投資者后,大連萬達商管集團表示1-2年內消化房地產業務,今后不再進行房地產開發,成為純粹的商業管理運營企業,將推動萬達商管集團盡快A股上市。2016年9月,大連萬達商管從港股退市。

      2018年2月,萬達地產集團正式成立,由大連萬達集團100%控股。后來經過幾次股權變更和增資,深圳迪訊實業有限公司和富泰香港分別持股98.7%和1.3%。迪訊實業是萬達百貨集團有限公司旗下全資公司。

      換句話說,萬達地產集團成為大連萬達商管的兄弟企業。這次萬達地產集團在長春的開發項目官司,火燒到大連萬達商管,或許是因為萬達集團曾為該項目做過擔保。

      但引戰之后,大連萬達商管A股上市遲遲沒有落地。王健林決定把大連萬達商管進行分拆,把重資產留下,將商管和物管的輕資產拿到香港上市。

      2021年3月,珠海萬達商管成立。2021年七八月間,珠海萬達商管引戰,PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等22家機構戰投380億元持股21.17%,令珠海萬達商管對應估值增至1800億元。

      運氣不佳。在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日,珠海萬達商管先后三次遞表,均以招股書失效收場。這期間,大連萬達商管股權被凍、珠海萬達商管出租數據造假的利空消息,直接拖累了上市進程。

      按照對賭協議,珠海萬達商管未能在2023年底前完成上市,將不得不把上市前的380億元投資金額退還給戰投們。

      經過這五年的折騰,大連萬達商管的估值還剩多少呢?

      另外一方面,在行業進入下行期的這兩年,萬達的地產業務也遭受了較大沖擊,而這也影響整個萬達。據克而瑞2022年房企銷售排行榜,萬達集團以555.1億的全口徑銷售額排在30名。

      據大連萬達商管2022年債券報告,其在期末的其他應收款同比增加242.65%至248.76億元,主要原因是:預付給萬達地產集團在建廣場股權轉讓價款增加。這一數據的突然升高,難免有所疑問。同樣,這也導致了大連萬達商管期末貨幣資金余額的減少。

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